"ลุมพินี วิสดอมฯ" คาดการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ปี 2566 มีแนวโน้มเติบโต 5-15%
ลุมพินี วิสดอมฯ คาดการณ์เปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ปี 2566
มีแนวโน้มเติบโต 5-15%
ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10%
ผลจากราคาที่ดิน ค่าแรง
ราคาวัสดุก่อสร้างและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น
ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มเติบโต
0-10%
ขึ้นกับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยและผลกระทบที่เกิดจากการยกเลิกมาตรการผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(LTV)
และสถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage
Loan)
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท
ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS)
บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น.
ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน)
คาดการณ์แนวโน้มการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑลในปี 2566 ว่า มีแนวโน้มที่จะเติบโต 5-15%
ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มเติบโต 0-10%
ขึ้นกับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2566
โดยการคาดการณ์ดังกล่าว
LWS
ได้มีการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการเติบโตของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ใน
3 ฉากทัศน์ (3-Scenarios) กล่าวคือ
- กรณีที่ดีที่สุด (Best Case)
: เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกเติบโตไม่น้อยกว่า 2.9%
และสถานการณ์สงครามในรัสเซียและยูเครนคลี่คลายซึ่งจะกระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยเติบโตไม่น้อยกว่า
4.2% และอัตราเงินเฟ้อไม่เกิน 3%
จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี
2566 ประมาณ 118,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 543,000 ล้านบาท หรือเติบโต 15%
และอัตราการโอนกรรมสิทธิจะมีแนวโน้มเติบโตไม่น้อยกว่า 10% เมื่อเทียบกับปี
2565
- กรณีปกติ (Base Case) :
เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกเติบโตประมาณ 2%
และสถานการณ์สงครามในรัสเซียและยูเครนยังคงยืดเยื้อแต่ไม่รุนแรง
ซึ่งจะกระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยเติบโตไม่น้อยกว่า 3.5%
และอัตราเงินเฟ้อไม่เกิน 3% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่
ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 ประมาณ 108,000 หน่วย มูลค่าประมาณ
488,000 ล้านบาท หรือเติบโต 10%
และอัตราการโอนกรรมสิทธิจะมีแนวโน้มเติบโตไม่น้อยกว่า 5% เมื่อเทียบกับปี
2565
- กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) :
เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกเติบโตน้อยกว่า 2%
และสถานการณ์สงครามในรัสเซียและยูเครนยืดเยื้อและรุนแรง
ทำให้เศรษฐกิจไทยมีอัตราการเติบโตน้อยกว่า 3% และอัตราเงินเฟ้อสูงกว่า 5%
จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี
2566 ประมาณ 105,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 474,000 ล้านบาท
หรือเติบโตน้อยกว่า 5%
และอัตราการโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโน้มทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2565
การเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2565 เติบโต 85%
จากการสำรวจของ
LWS พบว่าการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
(Supply) ในปี 2565 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 394 โครงการ
คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 103,340 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 457,605
ล้านบาท เพิ่มขึ้น 85% และ 71% ตามลำดับ
เมื่อเทียบกับจำนวนและมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564
โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 20% เป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียม 92
โครงการ จำนวน 51,680 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 135,297 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
147% และ 45% เมื่อเทียบกับปี 2564 โดยมีอัตราขายเฉลี่ยในวันเปิดตัวโครงการ
29% และเป็นการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัย 302 โครงการ จำนวน 51,660 หน่วย
คิดเป็นมูลค่า 322,308 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้น 48% และ 84% ตามลำดับ
เมื่อเทียบกับปี 2564โดยมีอัตราขายเฉลี่ยในวันเปิดตัวโครงการที่ 12%
การเปิดตัวโครงการจำนวนมากในปี
2565 ทำให้มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยคงค้างในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
(Inventory) เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับปี 2564
โดยมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยคงค้างอยู่ที่ 209,326 หน่วย ณ สิ้นปี 2565
โดยเป็นหน่วยคงค้างประเภทบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้น 2.9%
ขณะที่หน่วยคงค้างคอนโดมิเนียมลดลง 1.8% ต้องใช้ระยะเวลาในการระบายประมาณ
18 เดือน
ในขณะที่จำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ (Demand) สะสม 9
เดือนแรกปี 2565 เพิ่มขึ้น 15% และ 10%
ตามลำดับเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2564
โดยมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 139,213 หน่วย
คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 468,646 ล้านบาท โดย LWS คาดว่าจนถึงสิ้นปี
2565 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น 171,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ
594,000 ล้านบาท เติบโต 2%
ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มื่อเทียบกับปี 2564
เป็นอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่เติบโตเป็นครั้งแรกในรอบ 2 ปี
นับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธ์ใหม่ 2019 (COVID-19)
ในปี 2563
6 ปัจจัยเสี่ยงกระทบอสังหาฯ ปี 2566
สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่จะมีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี
2566 นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า
นอกจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี
2566 แล้ว
การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
(Loan to Value: LTV) ซึ่งส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2
และหลังถัดๆ ไป
รวมถึงการปรับอัตราค่าธรรมเนียมการโอนจาก 0.01% เป็น 1% (จากอัตราปกติที่ 2%) รวมถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ราคาประเมินที่ดินใหม่ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 8-10% ที่มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2566 ค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้น 5-8% และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่อาจจะเกิดขึ้นภายหลังการเลือกตั้งทั่วไปที่จะมีขึ้นประมาณไตรมาสสองของปี 2566 ล้วนเป็นปัจจัยเสี่ยงที่กระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 และมีผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% ในปี 2566 เมื่อเทียบกับปี 2565 ขึ้นอยู่กับทำเลและประเภทของที่อยู่อาศัย
“ถึงแม้จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายปัจจัยที่กระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี
2566 แต่การเปิดประเทศของจีนเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2566
มีแนวโน้มที่จะเป็นปัจจัยบวกที่กระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของนักลงทุนจีน
ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี
2561 ถึงปัจจุบัน” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
จากการรวบรวมข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจากกรมที่ดิน
ของ LWS พบว่าตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน
การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวจีนคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 48-55%
ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวต่างชาติ
และเป็นอันดับหนึ่งเมื่อเทียบกับชาติอื่นๆ
ที่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
โดยที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีกำลังซื้อสูงทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติเป็นอาคารชุดพักอาศัย
ใกล้แนวรถไฟฟ้า และแหล่งชุมชนที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย
และบ้านพักอาศัยระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก และบ้านพักอาศัยระดับราคามากกว่า 10
ล้านบาทต่อหน่วย ที่ตั้งอยู่ใกล้ย่านธุรกิจ (Central Business
District:CBD)
“หลังจากที่เผชิญกับการแพร่ระบาดของ COVID-19
มาตั้งแต่ปี 2563-2565 และภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปี 2565
ซึ่งเป็นวิกฤติที่ซ้อนวิกฤติที่เกิดขึ้น ปี 2566
เป็นอีกปีที่ท้าทายความสามารถของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ในการขับเคลื่อนธุรกิจท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงและโอกาสที่เกิดขึ้น”
นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว